Ce elemente ar trebui să analizeze cumpărătorii care vizează achiziția unei case

Achiziția unei case individuale diferă de cea a unui apartament. Cumpărătorii potențiali ar trebui să aibă în vedere o serie de elemente suplimentare care, dacă sunt neglijate, pot genere daune important pentru remedierea cărora va fi nevoie de resurse financiare considerabile.

Un prim aspect foarte important pe care trebuie să-l conștientizeze cei care doresc să se mute dintr-un apartament în bloc la o casă individuală sunt costurile de întreținere care sunt semnificativ mai mari. Aici nu este vorba doar de facturile lunare aferente utilităților, ci și de o serie de alte cheltuieli care ar trebui bugetate anual sau o dată la câțiva ani.

Așadar, în momentul achiziției este importantă o analiză atentă a casei în vederea identificării eventualelor vicii care ar putea ca, pe termen scurt sau mediu să constituie o problemă. De multe ori, finisajele pot fi înșelătoare deoarece pot să fie făcute doar pentru a cosmetiza o problemă mai gravă. De aceea, este recomandată o atenție sporită în cazul unei case vechi, dar și o construcție nouă. Dacă bucătăria și baia sau băile arată impecabil, cumpărătorul potențial are deja câteva argumente în favoarea achiziției. Totuși, este posibil ca în spatele finisajelor să se ascundă vicii care vor fi descoperite doar în timp, în urma exploatării.

În momentul în care pregătesc o casă pentru vânzare proprietarii se concentrează pe intervențiile de natură estetică, lăsând elementele importante legate de instalațiile sanitare, de cele electrice, de acoperiș sau alte vicii care pot fi scăpate din vedere la o privire de ansamblu asupra proprietății. Această abordare este una păguboasă pentru cumpărătorul care preia proprietatea. În același timp, locuința poate reprezenta un pericol pentru nou proprietar și familia acestuia.

Este recomandat ca, analiza unei case individuale să fie făcută de un specialist. Chiar dacă unele probleme pot fi ascunse foarte bine, un ochi format poate avea o rată de succes mai mare în identificarea unor vicii majore.

Apartamentele noi din Brașov scad. Se apreciază apartamentele vechi

Luna octombrie a marcat o evoluție diferită pe cele două segmente de pe piața apartamentelor din Brașov. Evoluția este ușor diferită față de tendințele înregistrate la nivel național. În timp ce tendința generală este cea de apreciere semnificativă față de luna precedentă, în Brașov această tendință s-a manifestat mai temperat.

Conform datelor redate de Indicele Imobiliare.ro, creșterea medie pe ambele segmente de locuințe condominium a fost de 0,7%, de la 1.208 euro pe metru pătrat, la 1.217 euro pe metru pătrat. Apartamentele în blocuri vechi au marcat o surpriză. Prețurile acestui tip de unități locative s-a apreciat cu 1,4% în luna octombrie față de luna septembrie a anului în curs. Astfel, prețul mediu înregistrat în orașul de la poalele Tâmpei a crescut de la 1.184 euro pe metru pătrat, la 1.201 euro pe metru pătrat.

În același timp, locuințele din ansamblurile rezidențiale noi au marcat o depreciere de 0,9%, de la 1.262 euro pe metru pătrat util, la 1.251 euro pe metru pătrat.

În timp ce unele centre urbane mari din țară au înregistrat creșteri moderate ale prețurilor, în altele, prețurile apartamentelor au intrat într-o tendință de stabilizare. Este cazul orașului Cluj-Napoca. Aici, după o apreciere susținută în ultimii ani, în octombrie, nivelul s-a menținut similar cu cel din septembrie.

Piața imobiliară marchează o evoluție atipică, în comparație cu situația economică generată de criza sanitară. În timp ce alte sectoare economice resimt o restrângere a activității, sectorul imobiliar manifestă în continuare un dinamism accentuat.

Drumul Poienii este cel mai bine cotat cartier al Brașovului

Locuințele din Brașov sunt la unele dintre cele mai ridicate niveluri de preturi din țară, pe ambele segmente de piață. Locuințele noi sunt apreciate datorită facilităților și funcționalităților moderne pe care le propun, în timp ce locuințele vechi punctează la capitolele poziționare și facilități ale cartierelor din interiorul orașului.

Există și unele zone mai bine cotate, datorită unor caracteristici speciale pe care le propun. Astfel, cel mai ridicat preț pe metru pătrat pe care îl întâlnim în Brașov este identificat în cartierul Drumul Poienii. Aici prețul mediu este de 1.810 euro pe metru pătrat. Conform unei analize recente realizate de Imobiliare.ro, prețurile pentru unitățile locative din această zonă a Brașovului au înregistrat o scădere ușoară față de al doilea trimestru al anului în curs, respectiv cu 0,6%. Totuși, Drumul Poienii rămâne cel mai bine cotat cartier al Brașovului.

Pe locul al doilea în topul celor mai bine cotate zone de sub Tâmpa este Schei-Stupini, conform aceluiași studiu. Clasarea acestei zone pe poziția secundă se datorează unui avans consistent fața de trimestrul precedent, respectiv 9,7%, ceea ce a determinat un preț mediu pe metru pătrat de 1.440 euro.

Prin aprecierea înregistrată, zona Schei-Stupini a reușit să devanseze zona Centrul Istoric – Centrul Civic – Ultracentral – Dealul Cetății. În această zonă prețul mediu înregistrat a fost de 1.320 euro pe metrul pătrat.

Pe următoarele poziții sunt ocupate de zona Central – Brașovul Vechi – Blumana – Aurel Vlaicu. Aici prețul mediu este de 1310 euro pe metrul pătrat, în creștere cu 3,4%.

Ultima poziție din top cinci, cu un preț mediu pe metrul pătrat de 1.220 euro este zona Tractorul – 13 Decembrie.

Tendințele pieței rezidențiale în vremurile COVID-19

La începutul acestei crizei medicale previziunile erau pesimiste pentru segmentul rezidențial. Se întrevedea o blocare a tranzacțiilor și revenirea unei situații similare cu cea din 2008. După opt luni de începutul pandemiei în România piața imobiliară își păstrează dinamismul, manifestând mai pregnant câteva tendințe care au devenit din ce în ce mai vizibile în ultimii ani.

Migrarea de la bloc la casă

Această tendință coincide, de cele mai multe ori cu migrarea dinspre apartamentele din blocurile vechi din cartierele marilor orașe către periferie sau către localitățile din jur, unde se dezvoltă cartiere noi și, implicit, comunități noi. Prin această migrare se extinde zona metropolitană și, pe lângă locuințe apar și alte construcții, cum ar fi cele de spații comerciale și zone de servicii care deservesc noile cartiere.

În ultimii ani, a devenit din ce în ce mai pronunțată tendința de migrare de la bloc la casă. Nevoie de a avea mi mult spațiu util, dar și o curte pentru relaxare și petrecerea timpului liber a fost argumentul principal care i-au determinat pe locuitorii din marile orașe să-și îndrepte atenția către case.

Această tendință a devenit mult mai pregnantă după luna mai, respectiv după finalizarea primei perioade de izolare. Atunci oamenii au realizat plusul de confort pe care îl generează un spațiu exterior privat. Curtea casei poate deveni un spațiu ideal pentru petrecerea timpului liber, dar și un spațiu perfect pentru activitățile sportive de care majoritatea oamenilor au fost privați odată cu închiderea sălilor și terenurilor acoperite.

Pentru o proporție din ce în ce mai mare a cumpărătorilor potențiali, curtea a devenit un criteriu prioritar în alegerea unei locuințe.

În ultimele luni cererea de case în Brașov, dar și în zonele limitrofe a marcat o pantă ascendentă. Mai ales în zonele limitrofe pot fi găsite proprietăți care se vând le prețuri foarte bune. Pe de altă parte, tot în aceste zone apar o serie de cartiere noi, moderne care pot asigura viitorilor locatari tot confortul de care beneficiază în oraș.

 

TVA mai mic pentru locuințe mai scumpe

Conform unei propuneri legislative, Taxa pe Valoare Adăugată (TVA) ar putea să scadă până la 5% și pentru locuințe mai scumpe. Propunerea stipulează un plafon de 140.000 de euro până la care se poate aplica TVA-ul redus. Odată aplicată, măsura s-ar putea traduce într-o scădere a prețurilor, ceea ce ar putea încuraja achizițiile.

Până la apariția acestei propuneri, se aplica un TVA de 5% locuințelor care se încadrau până la un preț maxim de 450.000 de lei, respectiv, aproape 100.000 de euro. Proiectul de lege a trecut de Camera Deputaților. Până să intre în vigoare va trebui să fie dezbătut ți în Senat.

Pe lângă extinderea plafonului pentru TVA redus, sunt prevăzute și o serie de alte prevederi. Suprafața utilă a locuinței care se bucură de această facilitate nu trebuie să depășească 120 mp. Suprafața prevăzută exclude anexele gospodărești. Plafonul de 140.000 de euro trebuie să reprezinte prețul total al locuinței, inclusiv anexe și/sau terenul pe care aceasta este construită.

Un alt aspect important este dat de faptul că pot beneficia de un TVA redus le 5% doar persoanele fizice. În același timp, nu se aplică locuințelor aflate în diferite faze de construcție, ci doar celor care pot fi locuite ca atare.

Facilitatea ar urma să intre în vigoare la începutul lui 2021.

Plafonul propus inițial a fost supus unei revizuiri. În prima formă a propunerii era prevăzută creșterea plafonului la 160.000 de euro.

Proiectul de lege a fost dezbătut de Senat în luna august, unde a fost respins cu majoritate de voturi. De asemenea, a primit și aviz negativ din partea Guvernului. Argumentul a fost că plafonul de 160.000 de euro adus în discuție la vremea respectivă era unul prea ridicat. Acum, odată cu scăderea plafonului la 140.000 de euro, proiectul ar primi un vot favorabil.

 

Cererea pentru apartamente de închiriat în Brașov se menține, în timp ce în marile orașe ale țării este marcată o scădere pronunțată

Pandemia are un impact major și asupra domeniului imobiliar. Chiar dacă segmentul de construcții a avut o activitate intensă de-a lungul ultimelor luni, cererea pentru apartamente de închiriat este în scădere.

La nivel național, proprietarii sunt puși în fața unei situații neobișnuite. Mutarea activității academice în online oprește migrația de studenți către aceste centre. Implicit, locurile de cazare nu sunt la fel de solicitate, iar proprietarii de apartamente închiriat care, în alți ani aveau p rată de răspuns foarte mare imediat după publicarea anunțului, acum așteaptă lângă telefoanele care nu mai sună.

Ceea ce la un moment dat părea o investiție sigură, respectiv achiziția unei garsoniere sau a unui apartament cu 2 camere în vederea închirierii a devenit un joc al hazardului. În București, Timișoara, Cluj-Napoca sau Iași, cele mai mari centre universitare ale țării, există acum o ofertă bogate de apartamente de închiriat, dar cererea a ajuns la un nivel net inferior față de cel manifestat în anii anteriori.

În ceea ce privește cererea pentru apartamente de închiriat din Brașov, aceasta rămâne la un nivel relativ stabil. Aici, tipologia chiriașului este diferită față de cea prezentă în pondere mare în orașele enumerate mai sus. În Brașov, cei care caută chirie sunt, de obicei tineri profesioniști la început de carieră într-una din companiile din oraș sau antreprenori din diverse domenii care se stabilesc la poalele Tâmpei. Atât timp cât economia locală funcționează, este susținută și cererea pentru chirii.

Totuși, există un domeniu care resimte efectele negative generate de pandemie. Închirierile de apartamente în regim hotelier înregistrează o scădere ușoară în această perioadă. Scăderea vine după o vară în care reorientarea planurilor de vacanță către destinații din țară a menținut la un nivel ridicat gradul de ocupare al acestor unități locative.

Luna septembrie a marcat o creștere ușoară a prețurilor apartamentelor din Brașov

În luna septembrie, tendințele marcate de prețurile apartamentelor în principalele centre urbane din țară au fost foarte diferențiate. În timp ce în unele orașe s-a putut distinge o tendință de stabilizare, în altele prețurile au intrat pe o pantă descendentă. Totuși, în alte orașe, printre care Brașov, Cluj-Napoca și Constanța, prețurile apartamentelor au marcat o apreciere.

În Brașov, conform indicelui Imobiliare.ro, creșterea pentru ambele segmente de piață, respectiv apartamente noi și apartamente în blocuri vechi, a fost de 0,9%. Astfel prețul pe metru pătrat util a înregistrat un avans real de la 1.197 euro, la 1.208 euro. Luate individual, ambele segmente au înregistrat creșteri. Bineînțeles, creșterile nu au fost uniforme, ci s-au înregistrat variații.

Prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamentele vechi din Brașov au marcat un avans minim, 0,5%, de la 1.178 euro/mp la 1.184 euro/mp.

În același timp, apartamentele construite în ansambluri rezidențiale noi au înregistrat un avans semnificativ, 1,4%. Astfel, prețul mediu pentru acest segment pe piața din Brașov a ajuns la 1.262 euro/mp, de la 1.244 euro/mp.

Brașovul consemnează și un nivel crescut de interes pentru segmentul rezidențial, în special pentru apartamente. Acest tip de unități locative sunt vizate atât pentru o utilizare familială sau individuală, ci și pentru investiție, în special apartamentele situate în zona centrală sau în apropierea ei. În același sunt căutate și apartamentele aflate în cartiere care dispun de legături foarte bune cu zona centrală, atât din perspectiva drumurilor, cât și a legăturilor propuse de mijloacele de transport în comun.

Valoarea investițională a apartamentelor din zona centrală și din cartierele adiacente constă în oportunitățile către venituri suplimentare pe care le deschid. Chiar dacă în această perioadă, exploatarea apartamentelor în regim hotelier trece printr-o etapă de stagnare, pe termen mediu și lung, această abordare va aduce beneficii majore datorită potențialului turistic al orașului.

Puncte de bifat atunci când cauți o locuință

O locuință trebuie să îndeplinească un set de criterii mai mult sau mai puțin obiective. De aceea crearea unei liste de criterii de selecție este importantă. Primul lucru de luat în considerare pentru construirea unei astfel de liste este stabilirea unor criterii care să asigure un upgrade de confort și funcționalitate față de locuința actuală.

Cel mai simplu mod pentru a-ți stabili criteriile pentru alegerea unei locuințe noi este să răspunzi la un set de întrebări. Din răspunsurile la aceste întrebări vor apărea imediat criteriile după care să te ghidezi.

  • Cât de mult îți place locuința actuală? Dă-i o notă de la 1-10.
  • Care este cea mai mare punct favorabil, dar și cel mai mare defect al locuinței tale?
  • Cum apreciezi stilul locuinței tale: arhitectura clădirii și designul interior?
  • Care este camera preferată și ce te face să te simți bine în ea?
  • Ai suficient spațiu? Unde simți că ai avea nevoie de spațiu suplimentar?
  • Ai suficiente camere?
  • Vrei să te muți la bloc sau la casă?
  • Îți dorești o cameră cu o anume destinație?
  • Îți place să petreci timp afară? Crezi că o curte ar crește calitatea vieții?
  • Ce dispoziție ai pentru a îngriji o curte?
  • Ce caracteristici are cartierul: trotuare, locuri de petrecut timpul liber, mijloace de transport în comun, servicii medicale, zone comerciale, școli, etc.?
  • Care ar fi o distanță acceptabilă față de locul de muncă?

Odată ce au fost stabilite criteriile de selecție ale locuinței intervine provocarea majoră: găsirea locuinței care respectă cea mai mare parte a acestor criterii și se încadrează în bugetul disponibil. Bineînțeles vor exista compromisuri. De aceea, odată ce ai stabilit lista de criterii, acestea ar trebui ordonate în funcție de priorități.

Garajul poate deveni un spațiu funcțional, nu doar unul de depozitare

Mai devreme sau mai târziu, orice garaj se transformă într-un depozit de obiecte care ies din uz și ajung să ocupe spațiu. Inițial, garajul este un spațiu gol, perfect pentru parcarea mașinii și pentru depozitarea unor obiecte care incomodează prin casă, cum ar fi bicicletele sau echipamentele pentru sporturile de iarnă.

În cazul în care nu sunt luate măsuri de sistematizare a depozitării în garaj, se va ajunge la situația în care mașina va fi parcată afară pentru a lăsa loc multitudinii de obiecte care se depozitează.

Există totuși o speranță. Garajul poate fi salvat. Poate deveni un spațiu de depozitare funcțional care să aducă un plus de valoare locuinței.

Renunțarea la obiectele inutile

Chiar dacă pare un demers greu, renunțarea la lucrurile inutile este o acțiune foarte sănătoasă. Așadar, sortează și renunță. Nu este obligatoriu să arunci obiectele pe care nu le folosești. Dacă sunt încă utilizabile, le poți dona. Această renunțare la obiectele inutile ar trebui să se transforme în comportament curent pentru ca organizarea garajului să fie sustenabilă.

Organizarea obiectelor rămase

Se poate dedica câte o zonă din garaj pentru un anumit tip de obiecte. De exemplu, într-un colț depozitezi echipamentul pentru sporturile de iarnă, într-un alt colț trusa cu scule, iar într-o altă zonă cauciucurile de schimb. În același timp, lasă obiectele pe care le utilizezi frecvent la suprafață, în timp ce pe cele pe care le folosești rar, le poți pune undeva mai în spate sau pe un raft de mai sus.

Folosește pereții

Unul din secretele unui garaj organizat este renunțarea depozitării pe podea. Folosește spațiile de pe pereți. Montează rafturi după nevoi. Astfel vei reuși să faci ca obiectele depozitate să fie vizibile și să le găsești ușor în eventualitatea în care vei avea nevoie de ele.

Respectarea acestor câteva reguli va asigura menținerea unui garaj organizat și curat care, cu siguranță se va transforma dintr-un depozit într-un spațiu care contribuie la creșterea calității vieții familiei.

La ce cheltuieli suplimentare trebuie să te aștepți atunci când cauți chirie?

Găsirea unui apartament este o provocare majoră, chiar și în această perioadă în care ritmul cererii este unul mai lent. În primul rând, varietatea cererii îngreunează procesul de luare a unei decizii ferme. În același timp, există și o serie de capcane, în special costuri ascunse, pe care cei aflați la prima închiriere nu le cunosc.

În condițiile în care bugetul pentru închiriere este limitat, aceste costuri pot vor îndepărta chiriașul potențial de apartament, chiar dacă acesta îndeplinește toate condițiile. Așadar, pentru a lua o decizie în deplină cunoștință de cauză, trebuie să cunoști toate informațiile.

Garanția. Este suma percepută de proprietar pentru acoperirea eventualelor pagube care ar putea fi provocate de către chiriaș. Atenție le termenii și condițiile la care se supune returnarea acestei garanții. Este posibil ca unii proprietari să invoce motive mai mult sau mai puțin realiste pentru a evita să returneze suma în momentul în care contractul de închiriere încetează.

Viciile apartamentului. Atenție la vicii! Este posibil ca apartamentul să aibă nevoie de reparații care pot scăpa la o primă vedere fugitivă. Stabilește cu proprietarul să-și asume aceste vicii în momentul în care le descoperi și le semnalezi.

Cheltuielile lunare. Pe lângă chirie, intervin o serie de cheltuieli cu utilitățile și diferite servicii. Chiar și pentru un apartament de dimensiuni reduse poate genera cheltuieli lunare considerabile. Este important să existe un certificat de eficiență energetică. În același timp, solicită facturile din ultimele luni pentru a vedea exact sumele care intră în discuție. Este foarte importantă studierea facturilor din timpul iernii. De obicei, în lunile de iarnă intervin cele mai mari cheltuieli, indiferent dacă este vorba de o locuință cu centrală proprie sau încălzită de la sistemul centralizat.

Cheltuielile lunare sunt neglijate de foarte multe ori, dar pot avea cel mai mare impact asupra bugetului lunar al chiriașului.