Categorie: Tranzactii Imobiliare

Bilanț 2020: efectele pandemiei asupra ofertei de apartamente în Brașov

Imediat se împlinește un an de la instituirea stării de urgență. În 2020, starea de urgență a presupus închiderea completă sau restricționarea activității în majoritatea domeniilor de activitate. Bineînțeles, imobiliarele nu au făcut excepție. Totuși, contracția domeniului imobiliar nu a durat, sectorul revenindu-și imediat. Cel puțin segmentul rezidențial.

După o scurtă perioadă de acalmie în ceea ce privește tranzacțiile, dar și construcțiile de locuințe noi, volumul total al locuințelor finalizate în 2020 poate depăși volumul record înregistrat în 2019. Dacă privim doar din acest punct de vedere, putem spune cu tărie ca 2020 a fost cel mai bun an pentru imobiliare de după criza din 2008.

În același timp, volumul tranzacțiilor pentru sectorul rezidențial a fost unul extrem de dinamic, cel puțin în marile centre urbane din țară, iar Brașovul nu a făcut excepție. În ciuda crizei, prețurile apartamentelor din Brașov s-au apreciat aproape în fiecare lună a anului trecut. Chiar dacă aprecierile au fost, de multe ori, sensibile, trendul ascendent s-a menținut pe tot parcursul anului trecut.

Pandemia a grăbit decizii de cumpărare

Un fenomen interesant sesizat de la începutul pandemiei este cel de grăbire a unor decizii de cumpărare. Mutarea celei mai mari părți a vieții în locuință, de la birou la școala copiilor, a determinat multe familii să realizeze că au nevoie de mai mult spațiu. Chiar dacă această nevoie era conștientizată, iar intenția de upgrade rezidențial era deja conturată, a deveni iminentă odată cu restricțiile pandemiei.

Așadar, o mare parte dintre acești cumpărători care erau în expectativă, presați de iminența nevoii de extindere a spațiului locativ, au trecut la acțiune și au făcut achiziții. Cea mai mare parte a tranzacțiilor s-au orientat către segmentul de apartamente noi.

 

Apartamentele din Drumul Poienii rămân cele mai bine cotate din Brașov

Într-un oraș cu o piața rezidențială dinamică, asemeni Brașovului, intervin diferențe mari de prețuri în funcție de poziționare. Astfel, în timp ce unele cartiere sunt mai bine cotate și propun un preț pe metru pătrat mai mare, altele vin cu oferte mai accesibile.

De obicei, prețurile maximale sunt frecvente în zona centrală și scad pe măsură ce ne apropiem de periferie. Aceasta este abordarea clasică, totuși poate să nu fie valabilă în toate cazurile. Brașovul, dar și alte orașe mari din țară se extind, așa că, în zonele periferice apar cartiere noi cu unități locative moderne care pot depăși prețul mediu pe metru pătrat.

În Brașov, Drumul Poienii rămâne cartierul cu cele mai scumpe apartamente, în ciuda unei contracții trimestriale a prețului mediu de 3,6%, conform unei analize Imobiliare.ro. Astfel, prețul mediu pe metru pătrat în cartier a încheiat anul 2020 la 1.740 EURO.

Pe poziția secundă în topul celor mai scumpe cartiere din Brașov se clasează zona Schei-Stupini, cu un preț mediu pe metru pătrat de 1.440 EURO.

Zona Central-Brașovul Vechi-Blumana-Aurel Vlaicu se poziționează abia pe poziția a treia. Prețurile apartamentelor din zonă s-au apreciat cu 2,4%, ajungând la o medie de 1.340 EURO pe metru pătrat util.

Centrul Istoric-Centrul Civic-Utracentral-Dealul Cetății, practic zona 0 a Brașovului se clasează doar pe cea de-a patra poziție în topul prețurilor. Deși a marcat o apreciere de 1,3% în ultimul trimestru din 2020, prețul mediu pe metru pătrat nu a 1.340 EURO.

Ultima poziție este ocupată de zona Tractorul – 13 Decembrie cu o medie de preț de 1220 EURO pe metru pătrat, după o creștere de 2,2% în T4 din 2020.

Clasamentul prețurilor din Brașov nu mai ține cont de paradigma clasică, zona centrală și ultracentrală fiind cotate la prețuri net inferioare celor practicate în cel mai scump cartier din oraș.

Apartamente noi sau apartamente vechi? Ce predomină în oferta rezidențială națională?

Anul 2020 a stat sub semnul crizei sanitare, a restricțiilor generate de aceasta și, nu în ultimul rând a schimbărilor pe care le-a impus în stilul de viață. Din perspectiva domeniului imobiliar, anul 2020 a marcat un singur trimestru de scădere, în timpul stării de urgență. Imediat după a urmat o perioadă de stabilizare destul de scurtă, succedată de una de creștere.

Creșterea s-a menținut și în ultimul trimestru al anului trecut. Evoluția din domeniul rezidențial a fost însă diferită în funcție de segment, apartamente noi, respectiv apartamente vechi. Conform Imobiliare.ro, ultimul trimestru a lui 2020 a marcat o creștere a prețurilor de 1,9% față de trimestrul anterior. Față de perioada similară a anului 2019, creșterea a fost de 3,5%.

Evoluția pozitivă a prețurilor s-a manifestat în orașele mari din țară, cu peste 200.000 e locuitori. În ultimele trei luni ale anului trecut, prețurile apartamentelor din Brașov ai înregistrat cel mai mare avânt, după București. În timp ce în Capitală, creșterea față de trimestrul al treilea a fost de 2,1%, prețurile apartamentelor din Brașov au crescut cu 19% în aceeași perioadă. Prin această evoluție, prețul mediu pe  metru pătrat util a ajuns la 1.220 EUR.

Oferta pare să se orienteze din ce în ce mai mult către apartamentele noi. La nivel național, cererea pentru acest tip de unitățile locative construite până în anul 2000 a fost cu 18% mai scăzută în trimestrul al patrulea din 2020 față de trimestrul al treilea al aceluiași an.. Totuși, față de perioada similară a lui 2019, oferta de apartamente vechi disponibile în țară a crescut cu 4,5%.

În ceea ce privește segmentul de apartamente noi, după atingerea unui nivel minimal al contractării ofertei în perioada stării de urgență, odată cu starea de alertă, lucrurile au început să se îndrepte către un făgaș normal și datorită unei dinamici foarte bune a sectorului construcțiilor.

2021 ar putea fi anul relansării turismului local

În condițiile în care cea mai mare parte a țărilor europene și nu numai impun restricții de circulație, am asistat la un exod al turiștilor către destinațiile din România. Iarna aceasta stațiunile montane au devenit neîncăpătoare, demonstrând clar nevoia unor investiții masive în toate elementele de infrastructură, de la cazare, până la capacitățile instalațiilor de transport prin cablu.

Turismul montan a înregistrat o creștere fulminantă, dar și alte ramuri deschid oportunități de investiții interesante. City brake-urile în orașele din România sunt o opțiune din ce în ce mai apreciată de turiști, iar Brașovul este una dintre destinațiile cele mai vizate. În acest context, achiziția unui apartament în Brașov în vederea închirierii în regim hotelier redevine o alternativă de generare a unui venit relativ sigur, pe termen lung.

Închirierea în regim hotelier a unui apartament aduce venituri mai mari decât o închiriere pe termen lung. Pentru ca un apartament să devină rentabil pentru închirierea în regim hotelier trebuie să îndeplinească o serie de condiții:

  • Poziționare centrală, cât mai aproape de zonele de interes;
  • Să-și creeze o reputație bună pe site-urile specializate de promovare a acestui tip de exploatare;
  • Să ofere turiștilor un plus de valoare, față de condițiile oferite de un hotel;
  • Să ofere o experiență cât mai autentică, specifică orașului, zonei și țării.

În ultimul an acest tip de închirieri au scăzut foarte mult. O serie de proprietari s-au reorientat către închirierile pe termen lung. După o revenire la o oarecare stare de normalitate, turismul local va fi practicat cu o frecvență mai ridicată. Așadar, după ce în ultimii ani, majoritate românilor vizau vacanțele către destinații din străinătate, acum vor căuta experiențe autentice în țară.

Pe termen lung, o investiție într-un apartament în Brașov cu obiectivul de a fi exploatat în regim hotelier devine o oportunitate care merită explorată.

La nivelul UE, chiriile au crescut cu 14,6%, iar prețurile locuințelor cu 26,8% în ultimii 10 ani

Tendințele de creștere a chiriilor și cele marcate de prețurile locuințelor au marcat o evoluție inițială sincronizată la nivelul Uniunii Europene. Dacă între 2010 și 2011 creșterile au fost similare, după anul 2011, prețurile locuințelor au înregistrat o evoluție mai alertă.

Această tendință a fost oarecum uniformă la nivel european. Au existat și țări care au marcat evoluții diferite. Una dintre aceste țări a fost România, unde ritmul de creștere a chiriilor a devansat evoluția pretențiilor de preț ale proprietarilor de locuințe scoase la vânzare.

În țara noastră, evoluțiile ultimelor 10 ani arată o tendință atipică față de cea înregistrată la nivel european. Pe piața imobiliară autohtonă, între 2010 și al treilea trimestru din 2020, preturile locuințelor au crescut cu aproximativ 5%, în timp ce cotațiile chiriilor au înregistrat o creștere de aproape 20%.

Revenim la tendințele de la nivel european. După un declin abrupt între al doilea trimestru din 2011 și primul trimestru din 2013, prețurile locuințelor au intrat pe o tendință de stabilitate, conform datelor din raportul Eurostat. Stabilitatea s-a menținut până în 2014, inclusiv, după care, începând cu 2015, prețurile locuințelor au crescut într-un ritm mult mai rapid decât chiriile.

Cele mai mari creșteri ale prețurilor locuințelor în perioada 2010 – 2020, au fost înregistrate în Ungaria (+105,1%), Estonia (+92,2%), Luxemburg (+90,5%), Letonia (+83,6%) și Austria (81,3%).

Scăderi ale prețurilor locuințelor în perioada menționat s-au înregistrat în Grecia (-31%), Italia (-15,5%), Cipru (-7,7%) și Spania (-4,5%).

Din perspectiva chiriilor, cele mai mari creșteri s-au înregistrat în Estonia (+136%), Lituania (+106,9%) și Irlanda (+62,2%). Scăderi au fost înregistrate în Grecia (-25,2%) și Cipru (-4,5%).

Măsura de majorare a plafonului maxim de eligibilitate pentru TVA 5% a fost amânată

Probabil una dintre cele mai așteptate măsuri din domeniul imobiliar, așteptată să intre în vigoare la începutul acestui an, a fost amânată. Este vorba despre majorare plafonului de eligibilitate pentru aplicarea de TVA 5% la tranzacționarea de spații locative.

În legea care urma să reglementeze această măsură era prevăzută majorarea limitei maxime de preț la care se putea aplica TVA 5% de la 450.000 de lei, la 140.000 de euro. Legea a fost promulgată de către Președinte în luna noiembrie și urma să intre în vigoare începând cu data de 1 ianuarie.

Cei care așteptau ca în 2021 majorarea plafonului să se traducă într-o scădere a prețurilor locuințelor, vor fi nevoiți să mai aștepte. Conform ordonanței de urgență aplicarea legii a fost amânată pentru 1 ianuarie 2022.

Principalul obiectiv al legii,  a fost facilitarea accesului familiilor către locuințe mai spațioase. În contextul pieței imobiliare, pragul de 450.000 lei era unul restrictiv. De aceea, propunerea inițială a fost de majorare a plafonului până la 750.000 de lei, respectiv 160.000 de euro. După discuții s-a ajuns la o majorare până la 140.000 de euro.

Avantajele cumpărătorului care alege să achiziționeze o locuință în faza de proiect

Locuințele aflate în faza de proiect au devenit o alternativă din ce în mai atractivă pentru cumpărători. De cele mai multe ori ansamblurile rezidențiale noi se vând cu mult înainte ca proiectul să prindă contur. Deși acest tip de tranzacții erau privite cu suspiciune de către cumpărător, avantajele pe care le oferă le-au transformat într-o alternativă viabilă.

Exprimarea unei opțiuni ferme de cumpărare într-o fază incipientă a proiectului lasă cumpărătorului o libertate de alegere mult mai mare. Paleta de opțiuni este completă sau aproape completă, iar cumpărătorul poate opta pentru apartamentul care se potrivește cel mai bine nevoilor sale din perspectiva compartimentării și a poziționării în cadrul ansamblului rezidențial.

Opțiunile de personalizare merg și mai departe. În unele cazuri se poate interveni asupra proiectului inițial pentru o compartimentare specială.

Un aspect foarte important care reprezintă și un argument puternic pentru o achiziție off-plan este prețul. De cele mai multe ori, dezvoltatorii oferă prețuri speciale în faza incipientă a proiectului. Prețurile cresc progresiv pe măsură ce proiectul evoluează. Diferențele pot fi consistente, așa că, o astfel de achiziție devine tentantă și din acest punct de vedere.

Achizițiile în faza de proiect au devenit o practică frecventă și pe piața apartamentelor noi din Brașov. Pe lângă avantajele de mai sus, achiziția off-plan este o modalitate prin care piața reacționează la cererea care depășește capacitatea ofertei. În aceste condiții, proiectele noi devin o alternativă atractivă pentru cei care vor o locuință nouă dar nu au neapărat un orizont de timp în care își doresc să se mute, sau nu sunt presați de mutare.

Chiar dacă avantajele sunt consistente, cumpărătorul acționează cu precauție. Se documentează în prealabil cu privire la dezvoltator, iar reputația acestuia este un argument decisiv în exprimarea unei opțiuni ferme către un proiect rezidențial.

Pandemia COVID-19 crește interesul pentru case individuale

Anul 2020 a stat sub semnul pandemiei de COVID-19 și a restricțiilor impuse în fazele derulării sale. Odată cu restricțiile și normele de protecției și prevenție a răspândirii au apărut o serie de schimbări la nivelul comportamentului cumpărătorului, inclusiv atunci când vine vorba de proprietăți rezidențiale.

În Brașov, ultimii ani au stat sub marca cererii preponderente pentru apartamente cu una sau două camere. Această cerere a fost stimulată și de programul Prima Casă în a cărui limite se încadrau respectivele unități locative. Această tendință a cererii s-a menținut și la începutul anului 2020.

Instaurarea stării de urgență în luna martie a determinat o schimbare radicală de preferințe. Oamenii au început să-și petreacă cea mai mare parte a timpului în casă, ceea ce a scos la iveală o serie de vicii funcționale pe care le prezentau locuințele. Spațiul limitat din unitățile locative „vedetă”, precum și lipsa unei curți au fost principalele neajunsuri ale unui apartament cu o cameră sau a unuia cu două camere. Înainte de impunerea stării de urgență, neajunsurile erau compensate de stilul de viață care presupunea petrecerea celei mai mari parți dintr-o zi în afara locuinței.

Odată cu starea de urgență, locuința trebuia să devină sală de sport, birou, loc de pregătit și de luat masa în mode regulat, precum și un spațiu pentru divertisment.

Datorită apariției unor noi funcții esențiale pe care locuința trebuia să le îndeplinească, a intervenit, bineînțeles și o schimbare a orientării cumpărătorilor. Acum, sunt căutate case individuale în localitățile limitrofe, chiar dacă distanța față de oraș crește considerabil. Aceste unități locative sunt preferata apartamentelor din oraș. Totuși, o tendință de creștere este marcată și pe segmentul de apartamente cu trei sau patru camere, semn că spațiul interior mai generos a devenit o prioritate.

 

Apartamentele noi din Brașov scad. Se apreciază apartamentele vechi

Luna octombrie a marcat o evoluție diferită pe cele două segmente de pe piața apartamentelor din Brașov. Evoluția este ușor diferită față de tendințele înregistrate la nivel național. În timp ce tendința generală este cea de apreciere semnificativă față de luna precedentă, în Brașov această tendință s-a manifestat mai temperat.

Conform datelor redate de Indicele Imobiliare.ro, creșterea medie pe ambele segmente de locuințe condominium a fost de 0,7%, de la 1.208 euro pe metru pătrat, la 1.217 euro pe metru pătrat. Apartamentele în blocuri vechi au marcat o surpriză. Prețurile acestui tip de unități locative s-a apreciat cu 1,4% în luna octombrie față de luna septembrie a anului în curs. Astfel, prețul mediu înregistrat în orașul de la poalele Tâmpei a crescut de la 1.184 euro pe metru pătrat, la 1.201 euro pe metru pătrat.

În același timp, locuințele din ansamblurile rezidențiale noi au marcat o depreciere de 0,9%, de la 1.262 euro pe metru pătrat util, la 1.251 euro pe metru pătrat.

În timp ce unele centre urbane mari din țară au înregistrat creșteri moderate ale prețurilor, în altele, prețurile apartamentelor au intrat într-o tendință de stabilizare. Este cazul orașului Cluj-Napoca. Aici, după o apreciere susținută în ultimii ani, în octombrie, nivelul s-a menținut similar cu cel din septembrie.

Piața imobiliară marchează o evoluție atipică, în comparație cu situația economică generată de criza sanitară. În timp ce alte sectoare economice resimt o restrângere a activității, sectorul imobiliar manifestă în continuare un dinamism accentuat.

Programul Prima Casă este din nou în analiză

Soarta programului guvernamental care facilitează achiziția de locuințe pentru tineri, activ în ultimii 10 ani este din nou supus unei analize. După ce guvernul precedent a trasat serie de modificări, inclusiv în ceea ce privește denumirea, actualul executiv pare să dorească o altă perspectivă.

Reorientarea programului Prima Casă către o zonă socială era mișcarea care se dorea a fi făcută prin schimbările prevăzute în noul format „O familie, o casă”. Ministrul Finanțelor, Florin Cîțu a declarat că programul care a facilitat accesul la finanțări pentru locuințe pentru o mare parte din cumpărătorii din ultimii 10 ani, se află acum în analiză, alături de alte programe guvernamentale.

Obiectivul analizei este acela de a determina dacă o continuare a programului într-o formă sau alte poate aduce un plus de valoare. În același timp, oficialul a spus că forma propusă de guvernul precedent nu este una care ar prezenta interes în acest moment.

Programul Prima Casă a contribuit decisiv la deblocarea tranzacțiilor pe piața imobiliară după momentul declanșării crizei. O serie de voci din piață spun că este nevoie de o schimbare în ceea ce privește acordarea unei susțineri din partea statului pentru achiziția de locuințe. În momentul de față, plafonul maxim limitează considerabil opțiunile cumpărătorilor potențiali, cel puțin în centrele urbane unde se regăsește o piață imobiliară foarte activă.

Creșterea prețurilor este principalul factor care limitează opțiunile în special pentru cei care doresc să achiziționeze o locuință care să corespundă nevoilor unei familii.

Indiferent de forma pe care o va lua programul, specialiștii sunt de părere că este nevoie de predictibilitate pentru ca un astfel de program să fie într-adevăr util. Modificarea lui odată cu fiecare schimbare de direcție de guvernare poate dăuna pieței mai mult decât beneficiile pe care le-ar aduce prin încurajarea achizițiilor.