Apartamente noi sau apartamente vechi? Ce predomină în oferta rezidențială națională?

Anul 2020 a stat sub semnul crizei sanitare, a restricțiilor generate de aceasta și, nu în ultimul rând a schimbărilor pe care le-a impus în stilul de viață. Din perspectiva domeniului imobiliar, anul 2020 a marcat un singur trimestru de scădere, în timpul stării de urgență. Imediat după a urmat o perioadă de stabilizare destul de scurtă, succedată de una de creștere.

Creșterea s-a menținut și în ultimul trimestru al anului trecut. Evoluția din domeniul rezidențial a fost însă diferită în funcție de segment, apartamente noi, respectiv apartamente vechi. Conform Imobiliare.ro, ultimul trimestru a lui 2020 a marcat o creștere a prețurilor de 1,9% față de trimestrul anterior. Față de perioada similară a anului 2019, creșterea a fost de 3,5%.

Evoluția pozitivă a prețurilor s-a manifestat în orașele mari din țară, cu peste 200.000 e locuitori. În ultimele trei luni ale anului trecut, prețurile apartamentelor din Brașov ai înregistrat cel mai mare avânt, după București. În timp ce în Capitală, creșterea față de trimestrul al treilea a fost de 2,1%, prețurile apartamentelor din Brașov au crescut cu 19% în aceeași perioadă. Prin această evoluție, prețul mediu pe  metru pătrat util a ajuns la 1.220 EUR.

Oferta pare să se orienteze din ce în ce mai mult către apartamentele noi. La nivel național, cererea pentru acest tip de unitățile locative construite până în anul 2000 a fost cu 18% mai scăzută în trimestrul al patrulea din 2020 față de trimestrul al treilea al aceluiași an.. Totuși, față de perioada similară a lui 2019, oferta de apartamente vechi disponibile în țară a crescut cu 4,5%.

În ceea ce privește segmentul de apartamente noi, după atingerea unui nivel minimal al contractării ofertei în perioada stării de urgență, odată cu starea de alertă, lucrurile au început să se îndrepte către un făgaș normal și datorită unei dinamici foarte bune a sectorului construcțiilor.

2021 ar putea fi anul relansării turismului local

În condițiile în care cea mai mare parte a țărilor europene și nu numai impun restricții de circulație, am asistat la un exod al turiștilor către destinațiile din România. Iarna aceasta stațiunile montane au devenit neîncăpătoare, demonstrând clar nevoia unor investiții masive în toate elementele de infrastructură, de la cazare, până la capacitățile instalațiilor de transport prin cablu.

Turismul montan a înregistrat o creștere fulminantă, dar și alte ramuri deschid oportunități de investiții interesante. City brake-urile în orașele din România sunt o opțiune din ce în ce mai apreciată de turiști, iar Brașovul este una dintre destinațiile cele mai vizate. În acest context, achiziția unui apartament în Brașov în vederea închirierii în regim hotelier redevine o alternativă de generare a unui venit relativ sigur, pe termen lung.

Închirierea în regim hotelier a unui apartament aduce venituri mai mari decât o închiriere pe termen lung. Pentru ca un apartament să devină rentabil pentru închirierea în regim hotelier trebuie să îndeplinească o serie de condiții:

  • Poziționare centrală, cât mai aproape de zonele de interes;
  • Să-și creeze o reputație bună pe site-urile specializate de promovare a acestui tip de exploatare;
  • Să ofere turiștilor un plus de valoare, față de condițiile oferite de un hotel;
  • Să ofere o experiență cât mai autentică, specifică orașului, zonei și țării.

În ultimul an acest tip de închirieri au scăzut foarte mult. O serie de proprietari s-au reorientat către închirierile pe termen lung. După o revenire la o oarecare stare de normalitate, turismul local va fi practicat cu o frecvență mai ridicată. Așadar, după ce în ultimii ani, majoritate românilor vizau vacanțele către destinații din străinătate, acum vor căuta experiențe autentice în țară.

Pe termen lung, o investiție într-un apartament în Brașov cu obiectivul de a fi exploatat în regim hotelier devine o oportunitate care merită explorată.

Apartamentele din Brașov au încheiat anul 2020 pe un trend de creștere

În ciuda condițiilor generate de pandemia, piața imobiliară nu a dat semne de slăbiciune. Cererea s-a menținut la un nivel ridicat iar prețurile apartamentelor s-au apreciat pe toată durata anului trecut. Chiar dacă există unele variații de la oraș, la oraș, în linii generale, tendința de creștere a prețurilor s-a resimțit în toate marile centre urbane din Romania.

La nivel național, prețurile apartamentelor au înregistrat un avans de 1,5% pe parcursul lunii decembrie față de luna precedentă, finalizând anul la 1.371 de euro pe metru pătrat util, conform Indicelui Imobiliare.ro.

Prețurile apartamentelor nu au fost sigurul indicator care a marcat dinamica pieței imobiliare naționale în 2020. Volumul tranzacțiilor a intrat, la rândul său, pe o pantă ascendentă, în special în a doua parte a anului. Dacă începutul lui 2020 a fost marcat de panica generată de pandemie, odată ce viața a început să iasă de sub blocajul total din martie, oamenii au început să prindă curaj și să-și plaseze banii în proprietăți imobiliare. Conform Imobiliare.ro, volumul tranzacțiilor imobiliare, înregistrat la finalul anului 2020 a fost cu 2,2% mai mare decât la începutul lui 2020.

În ceea ce privește piața imobiliară locală, prețul mediu pe metru pătrat util a ajuns la o medie de 1.236 euro în luna decembrie a anului trecut. Astfel a fost marcată o creștere de 0,4% față de luna noiembrie 2020. Față de începutul anului trecut, creșterea a fost mult mai importantă, respectiv 4,9%. Prețurile apartamentelor din Brașov au început anul pandemiei la un preț mediu de 1.178 euro pe metru pătrat util.

În funcție de segmentele de piață, au fost înregistrate evoluții diferite. În ultimele 12 luni, apartamentele vechi au marcat un avans de 5,1%, ajungând la o valoare de listare de 1.202 euro pe metru pătrat util. Locuințele noi au consemnat o creștere mai importantă în 2020, respectiv 5,7%, ceea ce a dus prețul pe metru pătrat util la 1.299 euro.

La nivelul UE, chiriile au crescut cu 14,6%, iar prețurile locuințelor cu 26,8% în ultimii 10 ani

Tendințele de creștere a chiriilor și cele marcate de prețurile locuințelor au marcat o evoluție inițială sincronizată la nivelul Uniunii Europene. Dacă între 2010 și 2011 creșterile au fost similare, după anul 2011, prețurile locuințelor au înregistrat o evoluție mai alertă.

Această tendință a fost oarecum uniformă la nivel european. Au existat și țări care au marcat evoluții diferite. Una dintre aceste țări a fost România, unde ritmul de creștere a chiriilor a devansat evoluția pretențiilor de preț ale proprietarilor de locuințe scoase la vânzare.

În țara noastră, evoluțiile ultimelor 10 ani arată o tendință atipică față de cea înregistrată la nivel european. Pe piața imobiliară autohtonă, între 2010 și al treilea trimestru din 2020, preturile locuințelor au crescut cu aproximativ 5%, în timp ce cotațiile chiriilor au înregistrat o creștere de aproape 20%.

Revenim la tendințele de la nivel european. După un declin abrupt între al doilea trimestru din 2011 și primul trimestru din 2013, prețurile locuințelor au intrat pe o tendință de stabilitate, conform datelor din raportul Eurostat. Stabilitatea s-a menținut până în 2014, inclusiv, după care, începând cu 2015, prețurile locuințelor au crescut într-un ritm mult mai rapid decât chiriile.

Cele mai mari creșteri ale prețurilor locuințelor în perioada 2010 – 2020, au fost înregistrate în Ungaria (+105,1%), Estonia (+92,2%), Luxemburg (+90,5%), Letonia (+83,6%) și Austria (81,3%).

Scăderi ale prețurilor locuințelor în perioada menționat s-au înregistrat în Grecia (-31%), Italia (-15,5%), Cipru (-7,7%) și Spania (-4,5%).

Din perspectiva chiriilor, cele mai mari creșteri s-au înregistrat în Estonia (+136%), Lituania (+106,9%) și Irlanda (+62,2%). Scăderi au fost înregistrate în Grecia (-25,2%) și Cipru (-4,5%).

Măsura de majorare a plafonului maxim de eligibilitate pentru TVA 5% a fost amânată

Probabil una dintre cele mai așteptate măsuri din domeniul imobiliar, așteptată să intre în vigoare la începutul acestui an, a fost amânată. Este vorba despre majorare plafonului de eligibilitate pentru aplicarea de TVA 5% la tranzacționarea de spații locative.

În legea care urma să reglementeze această măsură era prevăzută majorarea limitei maxime de preț la care se putea aplica TVA 5% de la 450.000 de lei, la 140.000 de euro. Legea a fost promulgată de către Președinte în luna noiembrie și urma să intre în vigoare începând cu data de 1 ianuarie.

Cei care așteptau ca în 2021 majorarea plafonului să se traducă într-o scădere a prețurilor locuințelor, vor fi nevoiți să mai aștepte. Conform ordonanței de urgență aplicarea legii a fost amânată pentru 1 ianuarie 2022.

Principalul obiectiv al legii,  a fost facilitarea accesului familiilor către locuințe mai spațioase. În contextul pieței imobiliare, pragul de 450.000 lei era unul restrictiv. De aceea, propunerea inițială a fost de majorare a plafonului până la 750.000 de lei, respectiv 160.000 de euro. După discuții s-a ajuns la o majorare până la 140.000 de euro.

3 moduri de optimizare a biroului de acasă

În ultimul an, telemunca s-a transformat din beneficiu în normă. Dacă doar unele companii ofereau angajaților posibilitatea de a lucra de acasă, acum, o mare parte dintre locuințe se transformă în birouri sau în săli de clasă.

Crearea unui spațiu adecvat care să poată îndeplini funcțiile de birou este o provocare, în special în apartamentele de bloc cu 2 camere, care erau la un moment dat „vedetele pieței imobiliare”. O mare parte din tranzacțiile ultimilor ani au vizat acest tip de unități locative, așa că, acum optimizarea spațiilor pentru noua realitate poate fi dificilă. Odată cu optimizarea spațiului, intervine și o altă provocare, atingerea unui nivel ridicat de productivitate.

Alege un loc dedicat pentru lucru

Dacă reamenajarea locuinței pentru introducerea unui birou este o un demers mult prea complex și costisitor, masa din bucătărie poate îndeplini funcția de birou. În timpul programului, această masă trebuie să fie dedicată exclusiv jobului. Astfel sunt evitate eventuale distracții care pot interveni atunci când lucrezi de acasă.

Ordine

Un pas important în optimizarea oricărui spațiu este ordinea. Renunță la obiectele inutile. Astfel, vei câștiga spațiu pentru ceea ce are utilitate curentă. Pe masa de lucru, indiferent unde ar fi, sau ce rol are în afara orelor de lucru, ar trebui să se regăsească doar obiecte care te ajută la job.

Atenție la background

Ai grijă ce se vede în spatele tău, mai ales dacă ai conferințe video. Dacă îți instalezi biroul la masa din bucătărie, ar fi cam neplăcut ca în spatele tău să se poată vedea chiuveta plină cu vase murdare. De aceea, este foarte important ca spațiul de lucru s fie unul ordonat. În plus, dezordinea poate afecta productivitatea.

O bună organizare a spațiului și a timpului poate aduce productivitate în telemuncă și, în același timp, poate facilita echilibrul între viața personală și cea profesională.

Avantajele cumpărătorului care alege să achiziționeze o locuință în faza de proiect

Locuințele aflate în faza de proiect au devenit o alternativă din ce în mai atractivă pentru cumpărători. De cele mai multe ori ansamblurile rezidențiale noi se vând cu mult înainte ca proiectul să prindă contur. Deși acest tip de tranzacții erau privite cu suspiciune de către cumpărător, avantajele pe care le oferă le-au transformat într-o alternativă viabilă.

Exprimarea unei opțiuni ferme de cumpărare într-o fază incipientă a proiectului lasă cumpărătorului o libertate de alegere mult mai mare. Paleta de opțiuni este completă sau aproape completă, iar cumpărătorul poate opta pentru apartamentul care se potrivește cel mai bine nevoilor sale din perspectiva compartimentării și a poziționării în cadrul ansamblului rezidențial.

Opțiunile de personalizare merg și mai departe. În unele cazuri se poate interveni asupra proiectului inițial pentru o compartimentare specială.

Un aspect foarte important care reprezintă și un argument puternic pentru o achiziție off-plan este prețul. De cele mai multe ori, dezvoltatorii oferă prețuri speciale în faza incipientă a proiectului. Prețurile cresc progresiv pe măsură ce proiectul evoluează. Diferențele pot fi consistente, așa că, o astfel de achiziție devine tentantă și din acest punct de vedere.

Achizițiile în faza de proiect au devenit o practică frecventă și pe piața apartamentelor noi din Brașov. Pe lângă avantajele de mai sus, achiziția off-plan este o modalitate prin care piața reacționează la cererea care depășește capacitatea ofertei. În aceste condiții, proiectele noi devin o alternativă atractivă pentru cei care vor o locuință nouă dar nu au neapărat un orizont de timp în care își doresc să se mute, sau nu sunt presați de mutare.

Chiar dacă avantajele sunt consistente, cumpărătorul acționează cu precauție. Se documentează în prealabil cu privire la dezvoltator, iar reputația acestuia este un argument decisiv în exprimarea unei opțiuni ferme către un proiect rezidențial.

Pandemia COVID-19 crește interesul pentru case individuale

Anul 2020 a stat sub semnul pandemiei de COVID-19 și a restricțiilor impuse în fazele derulării sale. Odată cu restricțiile și normele de protecției și prevenție a răspândirii au apărut o serie de schimbări la nivelul comportamentului cumpărătorului, inclusiv atunci când vine vorba de proprietăți rezidențiale.

În Brașov, ultimii ani au stat sub marca cererii preponderente pentru apartamente cu una sau două camere. Această cerere a fost stimulată și de programul Prima Casă în a cărui limite se încadrau respectivele unități locative. Această tendință a cererii s-a menținut și la începutul anului 2020.

Instaurarea stării de urgență în luna martie a determinat o schimbare radicală de preferințe. Oamenii au început să-și petreacă cea mai mare parte a timpului în casă, ceea ce a scos la iveală o serie de vicii funcționale pe care le prezentau locuințele. Spațiul limitat din unitățile locative „vedetă”, precum și lipsa unei curți au fost principalele neajunsuri ale unui apartament cu o cameră sau a unuia cu două camere. Înainte de impunerea stării de urgență, neajunsurile erau compensate de stilul de viață care presupunea petrecerea celei mai mari parți dintr-o zi în afara locuinței.

Odată cu starea de urgență, locuința trebuia să devină sală de sport, birou, loc de pregătit și de luat masa în mode regulat, precum și un spațiu pentru divertisment.

Datorită apariției unor noi funcții esențiale pe care locuința trebuia să le îndeplinească, a intervenit, bineînțeles și o schimbare a orientării cumpărătorilor. Acum, sunt căutate case individuale în localitățile limitrofe, chiar dacă distanța față de oraș crește considerabil. Aceste unități locative sunt preferata apartamentelor din oraș. Totuși, o tendință de creștere este marcată și pe segmentul de apartamente cu trei sau patru camere, semn că spațiul interior mai generos a devenit o prioritate.

 

Luna noiembrie continuă tendința de apreciere a prețurilor apartamentelor

În marile orașe din România tendința de creștere a prețurilor locuințelor s-a menținut și în luna noiembrie. Ambele segmente de piață au resimțit evoluția prețurilor dar, un avans mai accentuat a fost marcat de apartamentele noi. Brașovul nu a făcut excepție de la tendințele lunii noiembrie.

Conform indicelui Imobiliare.ro, la nivel național, după un avans de 2,4% în octombrie, creșterea s-a menținut și în luna noiembrie, dar cu un ritm redus. Astfel, majorarea medie la nivel național a fost de 1,2%, de la 1.335 euro pe metru pătrat la 1.351 euro pe metru pătrat util. În analiza Imobiliare.ro au fost incluse cinci centre urbane mari din țară. Singura excepție de la regulă a fost Timișoara, unde prețurile apartamentelor au marcat un declin ușor.

În Brașov, avansul mediu pe ambele segmente de piață s-a plasat la nivelul mediei naționale, respectiv la 1,2%, de la 1.217 euro pe metru pătrat util, la 1.231 euro pe metru pătrat util. Apartamentele vechi au înregistrat un avans mai mare, 1,1%, ajungând de la 1.201 euro pe metru pătrat, la 1.214 euro pe metru pătrat. Pe segmentul apartamentelor în construcții noi, creșterea a fost una minimă, de 0,8%, de la 1.251 euro pe metru pătrat la 1.261 euro pe metru pătrat.

În același timp, la nivelul Brașovului și a localităților limitrofe, volumul tranzacțiilor s-a menținut la un nivel ridicat, în ciuda perioadei speciale. S-au schimbat și interesele cumpărătorilor. Dacă în urmă cu un an și jumătate, garsonierele și apartamentele cu două camere erau „vedetele” pieței rezidențiale, acum se caută apartamentele mai mari de 3 și 4 camere, dar și duplexurile sau casele individuale poziționate în zona metropolitană.

 

Ce trebuie să aibă bucătăria unui apartament de închiriat?

În cazul în care cauți un apartament de închiriat, bucătăria este o încăpere căreia ar trebui să-i acorzi o atenție specială. Chiar dacă spui că nu gătești, dacă ai avea o bucătărie complet utilată, cu siguranță te-ar tenta să testezi electrocasnicele disponibile.

Totuși, s-ar putea să ai o înclinație către bucătărie. Atunci fiecare detaliu poate face diferența între decizia de închiriere și cea de continuare a căutărilor. Există câteva elemente esențiale care ar trebui să se regăsească în fiecare bucătărie.

Spații de depozitare

În bucătărie ai nevoie de o serie de ustensile care ar fi bine să aibă locuirile lor. În momentul în care o bucătărie are blatul plin cu obiecte, cu siguranță spațiul de depozitare este insuficient. Această aglomerație de obiecte împiedică derularea activităților specifice de bucătărie, lucru care devine mult mai incomod este vorba de o familie.

Un frigider adaptat nevoilor și spațiului disponibil

Frigiderele mari sunt visul oricui visează la o bucătărie modernă. Realitatea vine însă cu o serie de limite. De multe ori, spațiul bucătăriei nu permite inserarea frigiderului visurilor sau ar ocupa spațiu prețios care ar putea fi folosit pentru îndeplinirea altor funcții. Așadar, asigură-te că bucătăria apartamentului de închiriat este o piesă funcțională în ansamblul bucătăriei, nu una decorativă.

Electrocasnice necesare

Este foarte important ca bucătăria să aibă o plită electrică sau pe gaz și un cuptor electric pentru a putea găti tot ceea ce-ți imaginezi. În același timp, o hotă performantă, montată corect este foarte importantă pentru o bucătărie funcțională. În același timp, toate electrocasnicele din bucătărie trebuie să fie în armonie cu spațiul disponibil.

În mod curent, bucătăria este mai mult decât un spațiu pentru pregătirea mâncării. Este și locul în care familia își petrece diminețile, își face planurile pentru ziua care tocmai a început în timpul micului dejun.