Etichetă: apartamente Brasov

Bilanț 2020: efectele pandemiei asupra ofertei de apartamente în Brașov

Imediat se împlinește un an de la instituirea stării de urgență. În 2020, starea de urgență a presupus închiderea completă sau restricționarea activității în majoritatea domeniilor de activitate. Bineînțeles, imobiliarele nu au făcut excepție. Totuși, contracția domeniului imobiliar nu a durat, sectorul revenindu-și imediat. Cel puțin segmentul rezidențial.

După o scurtă perioadă de acalmie în ceea ce privește tranzacțiile, dar și construcțiile de locuințe noi, volumul total al locuințelor finalizate în 2020 poate depăși volumul record înregistrat în 2019. Dacă privim doar din acest punct de vedere, putem spune cu tărie ca 2020 a fost cel mai bun an pentru imobiliare de după criza din 2008.

În același timp, volumul tranzacțiilor pentru sectorul rezidențial a fost unul extrem de dinamic, cel puțin în marile centre urbane din țară, iar Brașovul nu a făcut excepție. În ciuda crizei, prețurile apartamentelor din Brașov s-au apreciat aproape în fiecare lună a anului trecut. Chiar dacă aprecierile au fost, de multe ori, sensibile, trendul ascendent s-a menținut pe tot parcursul anului trecut.

Pandemia a grăbit decizii de cumpărare

Un fenomen interesant sesizat de la începutul pandemiei este cel de grăbire a unor decizii de cumpărare. Mutarea celei mai mari părți a vieții în locuință, de la birou la școala copiilor, a determinat multe familii să realizeze că au nevoie de mai mult spațiu. Chiar dacă această nevoie era conștientizată, iar intenția de upgrade rezidențial era deja conturată, a deveni iminentă odată cu restricțiile pandemiei.

Așadar, o mare parte dintre acești cumpărători care erau în expectativă, presați de iminența nevoii de extindere a spațiului locativ, au trecut la acțiune și au făcut achiziții. Cea mai mare parte a tranzacțiilor s-au orientat către segmentul de apartamente noi.

 

Luna noiembrie continuă tendința de apreciere a prețurilor apartamentelor

În marile orașe din România tendința de creștere a prețurilor locuințelor s-a menținut și în luna noiembrie. Ambele segmente de piață au resimțit evoluția prețurilor dar, un avans mai accentuat a fost marcat de apartamentele noi. Brașovul nu a făcut excepție de la tendințele lunii noiembrie.

Conform indicelui Imobiliare.ro, la nivel național, după un avans de 2,4% în octombrie, creșterea s-a menținut și în luna noiembrie, dar cu un ritm redus. Astfel, majorarea medie la nivel național a fost de 1,2%, de la 1.335 euro pe metru pătrat la 1.351 euro pe metru pătrat util. În analiza Imobiliare.ro au fost incluse cinci centre urbane mari din țară. Singura excepție de la regulă a fost Timișoara, unde prețurile apartamentelor au marcat un declin ușor.

În Brașov, avansul mediu pe ambele segmente de piață s-a plasat la nivelul mediei naționale, respectiv la 1,2%, de la 1.217 euro pe metru pătrat util, la 1.231 euro pe metru pătrat util. Apartamentele vechi au înregistrat un avans mai mare, 1,1%, ajungând de la 1.201 euro pe metru pătrat, la 1.214 euro pe metru pătrat. Pe segmentul apartamentelor în construcții noi, creșterea a fost una minimă, de 0,8%, de la 1.251 euro pe metru pătrat la 1.261 euro pe metru pătrat.

În același timp, la nivelul Brașovului și a localităților limitrofe, volumul tranzacțiilor s-a menținut la un nivel ridicat, în ciuda perioadei speciale. S-au schimbat și interesele cumpărătorilor. Dacă în urmă cu un an și jumătate, garsonierele și apartamentele cu două camere erau „vedetele” pieței rezidențiale, acum se caută apartamentele mai mari de 3 și 4 camere, dar și duplexurile sau casele individuale poziționate în zona metropolitană.

 

Achiziția unui apartament în Brașov poate fi o decizie investițională inteligentă

Imobiliarele rămân încă cele mai sigure și mai rentabile direcții de investiții. Așadar, dacă ai economii suficiente sau te califici pentru un credit imobiliar, ar fi recomandat să te orientezi către achiziția unui apartament în Brașov.

Brașovul este o piață bună pentru achiziții în scop investițional. Spre deosebire de alte orașe din România, aici există un potențial turistic foarte mare, așa că apartamentul achiziționat va putea începe să producă un venit suplimentar imediat după semnarea contractului de vânzare-cumpărare. În funcție de zonă, locuința poate fi închiriată în regim hotelier, iar câștigurile nu sunt de neglijat.

În condițiile în care numărul turiștilor care vizitează Brașovul este în creștere, achiziția în vederea închirierii în regim hotelier este o alternativă rentabilă pentru a genera un venit suplimentar. Cu siguranță, câștigul generat de exploatarea apartamentului va fi net superior dobânzii oferite de bancă pentru un cont de economii. Chiar și în cazul unui credit, venitul lunar generat de apartament poate acoperi rata și lăsa proprietarului un profit.

Brașovul propune oportunități cu potențial pe segmentul turistic, dar exploatarea acestora presupune disponibilități de timp destul de importante. Totuși, investițiile în imobiliare se pot dovedi rentabile și pentru cei care vor un venit stabil fără să depună prea mult efort. Închirierea pe termen lung este o alternativă care se poate dovedi potrivită în acest caz.

Înainte de a face investiția, trebuie definit foarte clar scopul în care va fi folosit apartamentul. În cazul introducerii lui în circuitul turistic, va fi nevoie de un apartament zona centrală, în timp ce pentru închiriere pe termen lung se poate căuta și într-o zonă periferică. Bineînțeles, sumele investite vor diferi semnificativ în funcție de zona în care este poziționat apartamentul.

Nu în ultimul rând, prețul apartamentelor din Brașov este pe o tendință stabilă de creștere, așa că, în timp, apartamentul se va aprecia.

10 lucruri pe care le caută cumpărătorul modern într-o locuință

Cumpărătorul modern are o serie de criterii foarte clare după care evaluează o locuință. Aceste criterii au ca scop identificarea locuinței care se poate adapta nevoilor locative specifice pe care cumpărătorul le manifestă.

Așadar, pe lângă proprietățile fizice ale locuinței, este foarte facilitățile cartierului joacă un rol esențial în determinarea alegerii. Cele mai importante 10 criterii pe care le-am identificat la cumpărătorii care caută o locuință în Brașov sunt:

  1. Calitatea cartierului – aici intră accesul la mijloacele de transport, la servicii, la zone comerciale, precum și la zone de petrecere a timpului liber.
  2. Distanța față de locul de muncă – este un criteriu important. Cumpărătorii doresc să diminueze cât mai mult posibil timpul petrecut pe drumul înspre sau dinspre serviciu. Orice economie pe acest traseu se transformă în timp liber.
  3. Prețul locuințelor – prețul este un criteriu decisiv în alegerea unei locuințe. La prețul de achiziție se adaugă și costurile aferente întreținerii locuinței, costuri care intră în calculul bugetului necesar pentru locuirea pe termen lung.
  4. Calitatea școlilor – prezența școlilor în cartier este importantă, dar și mai importantă este calitatea lor. Pentru familii, o școală bună în vecinătatea locuinței poate fi un criteriu determinant pentru luarea deciziei de cumpărare.
  5. Durabilitate și sustenabilitate – cumpărători își asumă o locuință pe termen lung, cel puțin 15 ani, timp în care locuința ar trebui să se adapteze eventualelor schimbări ale stilului de viață. De exemplu, spațiu suficient pentru a susține confortul în cazul apariției unui nou membru al familiei.
  6. Finanțarea – un criteriu important este accesul la finanțare. De obicei, locuința ar trebui să fie sub pragul maxim de îndatorare pentru ca ratele să nu devină o povară financiară.
  7. Eficiența energetică – este un aspect important, atât din perspectiva ecologică, dar și din punctul de vedere al costurilor lunare. Izolația termică a pereților și ferestrele de calitate sunt un criteriu important.
  8. Spații deschise – tinerii, în special, apreciază spațiile deschise care să poată găzdui seri între prieteni sau mese cu familia extinsă.
  9. Tavanul înalt – intră în criteriile de alegere a unei categorii de cumpărători care caută locuințe peste medie. Tavanul înalt dă o impresie de spațiu, foarte apreciată.
  10. Tehnologia – nu în ultimul rând, tehnologiile smart home, pentru controlul unor parametrii ai locuinței de la distanță joacă un rol din ce în ce mai important printre criteriile de alegere, în special atunci când vine vorba de cumpărători tineri.

Prețurile apartamentelor din Brașov s-au temperat în primele 6 luni ale anului

Primele șase luni ale anului în curs au marcat o temperare semnificativă a creșterii prețurilor apartamentelor din Brașov, tendință care s-a manifestat la nivel național. Comparativ cu perioada similară a lui 2017, primul semestru din 2018 marchează o marjă de creștere redusă cu până 50% în principalele orașe din țară.

Piața imobiliară din Brașov se abate puțin de la tendința generală, înregistrând cel mai mare ritm de creștere consemnat la nivel național în primele șase luni ale anului.

Conform Indicelui Imobiliare.ro, apartamentele din Brașov au consemnat o apreciere a prețurilor cu 2,8% în luna iunie, de la 1.048 la 1.077 euro pe metrul pătrat util. Odată cu evoluția din luna iunie, orașul de la poalele Tâmpei se clasează pe primul loc în topul scumpirilor înregistrate în primele șase luni ale acestui, top în care au fost incluse orașele din țară cu piețe imobiliare foarte active, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța, Iași și București.

Prima jumătate a anului în curs a marcat o apreciere de 7% la nivelul prețurilor apartamentelor din Brașov față de finalul lui 2017. Față de perioada similară a anului trecut, aprecierea a fost de 12,7%. Cea mai mare creștere a prețurilor a fost marcată pe segmentul apartamentelor în blocuri noi care au consemnat o apreciere cu 4,4%, în timp apartamentele în blocuri vechi s-au apreciat cu 2,1%. Astfel, prețul pentru metrul pătrat util în cazul apartamentelor în blocuri noi a ajuns la 1.100 de euro.

Această temperare a prețurilor apartamentelor poate marca o stabilizare a pieței din perspectiva prețurilor care dau semne că pot ajunge în viitorul apropiat la un plafon, de la care să aibă doar abateri ușoare. Astfel, cumpărătorul va putea achiziționa într-un climat stabil și predictibil.

Apartamente cu 2 camere în Brașov, cea mai frecventă căutare sub Tâmpa

Cumpărătorii potențiali interesați de o locuință sub Tâmpa sau arătat interesați în această vară, în special de apartamente cu 2 camere în Brașov, după cum reiese din analizele noastre, atât în urma rezultatelor generate de site-ul Decent Real Estate, cât și de cumpărătorii potențiali care au luat legătura direct cu agenții noștri. Acest tip de unitate locativă este popular printre cumpărători deoarece oferă cel mai bun raport preț-confort în condițiile încadrării în plafonul programului Prima Casă.

Din punct de vedere demografic, cumpărătorii care caută apartamente cu 2 camere în Brașov sunt, în general, tineri, cu vârste de maxim 35 de ani, care au reușit să-și câștige independența financiară și au un loc de muncă prin care reușesc să obțină un venit care îi califică pentru o finanțare în vederea achiziției unei locuințe. Chiar dacă și un apartament cu 3 camere s-ar încadra în plafonul Prima Casă, va presupune o rată mai consistentă, dar tinerii nu sunt dispuși să ajungă la un grad de îndatorare care nu le-ar mai permite să se bucure de călătorii, concedii și alte activități de timp liber.

În ceea ce privește orientarea către apartamente noi sau apartamente în blocuri vechi, tinerii cumpărători nu manifestă o preferință specifică, ei fiind concentrați să obțină cel mai bun grad de confort conform criteriilor pe care și le stabilesc, la cel mai bun preț posibil. Apartamentele în blocuri noi oferă avantajul cumpărării la cheie și, în funcție de dezvoltatori cu bucătărie și baie mobilate și utilate, în timp ce apartamentele în blocuri vechi, presupun investiții mai mult sau mai puțin consistente dar vin cu un set relevant de avantaje.

Prețul plătit la cumpărare rămâne însă factorul decisiv în luarea deciziei de cumpărare. Criteriul „preț” este, la final singurul care poate departaja două oferte similare în evaluare făcută de cumpărătorul potențial brașovean.

Caracteristici esențiale pe care le caută cumpărătorul prin Prima Casă

Programul Prima Casă, nu doar că a menținut semnele vitale ale pieței imobiliare, ci a format o nouă categorie de cumpărători: tinerii care trec de la statutul de chiriași la cel de proprietari. În general, cumpărătorii aflați la prima achiziție de locuință, care accesează și programul Prima Casă, caută o locuință de tranziție. Chiar dacă este un angajament pe termen lung, în momentul în care familia crește, este foarte posibil ca locuința achiziționată să nu mai corespundă nevoilor locative. Așa că, trecerea către o alternativă locativă mai spațioasă este necesară. Până acolo însă, prioritățile cumpărătorilor prin Prima Casă ar fi cam cele pe care le vom descrie în cele ce urmează.

Costuri reduse cu întreținerea
Este foarte important ca, înainte de achiziție, cumpărătorul să cunoască foarte bine detaliile legate de costurile lunare pe care le presupune locuința. De aceea, este recomandat să ceară de la proprietar o evidență a cheltuielilor din ultimul an. Este foarte important ca această evidență să cuprindă atât iarna, cât și vara. De asemenea, este important de aflat dacă există cheltuieli adiționale, cum ar fi fondul de reparații sau dacă asociația de proprietari plănuiește o investiție majoră pentru care strânge bani lunar. Sursa de încălzire este foarte importantă, respectiv dacă apartamentul este racordat la rețeaua centralizată sau are centrală proprie.

Localizarea
Zona în care este apartamentul este esențială pentru orice cumpărător, iar cei care accesează programul Prima Casă nu sunt o excepție. Deoarece sunt tineri, vor o locuință cât mai aproape de zona centrală deoarece aici se regăsesc majoritatea facilităților pentru petrecerea timpului liber. În plus, distanța față de locul de muncă este un alt argument care determină alegerea cumpărătorului.

Costurile post vânzare
Cumpărătorii care achiziționează prima locuință au un buget limitat, așa că un factor important este reprezentat de costurile care mai trebuie acoperite înainte de mutarea propriu-zisă. Este vorba de eventualele reparații și renovări, precum și de mobilă.

Oferta de apartamente în Brașov s-a adaptat după preferințele cumpărătorilor, diversificându-se cu o serie de ansambluri rezidențiale noi. Acestea sunt preferate deoarece sunt predate la cheie și nu mai presupun costuri post-vânzare, exceptându-le pe cele cu mobilierul.

De ce apartamentele vechi sunt încă atractive?

Apartamentele în blocuri construite înainte de 1990 sunt încă în topul preferințelor cumpărătorilor chiar dacă alternativele noi propuse în ansamblurile rezidențiale moderne par, cel puțin la prima vedere, mult mai atractive. Apartamentele vechi, își păstrează chiar supremația la unele capitole care, pentru cea mai mare parte a cumpărătorilor, reprezintă argumente cheie care influențează decizia finală de cumpărare.

Principalul punct pentru care apartamentele noi sunt încă în top este infrastructura. Cartierele construite înainte de 1990 au o localizare foarte bună și sunt integrate în rețeaua de utilități a orașului. Accesul la mijloacele de transport în comun care fac legătura cu centrul, dar și cu celelalte cartiere este un argument esențial deoarece elimină dependența de un mijloc de transport propriu. Ansamblurile rezidențiale noi sunt poziționate, de obicei în zonele periferice sau în localitățile limitrofe ceea ce restricționează mobilitatea atât din punct de vedere al variantelor disponibile, cât și din perspectiva costurilor. Chiar dacă ansamblurile rezidențiale noi pot fi mai atractive din punctul de vedere al confortului pe care îl oferă, infrastructura nu a ținut pasul cu cel al proiectelor noi.

Un alt argument este cel al prețului. Apartamentele vechi sunt sensibil mai ieftine decât cele noi, dar diferența este suficientă pentru a determina decizia de cumpărare. Totuși, prețul avantajos este doar o aparență deoarece, majoritatea apartamentelor vechi scoase la vânzare vor avea nevoie de renovări mai mult sau mai puțin amănunțite pentru înainte ca noul proprietar să se poată muta, în timp ce apartamentele noi sunt predate la cheie. Unii dezvoltatori propun mobilarea bucătăriei și utilarea și mobilarea băii.

Un avantaj oarecum surprinzător apărut la proiectele recente, este suprafața mai puțin generoasă decât a apartamentelor noi. Într-adevăr, în perioada de boom, dezvoltatorii construiau apartamente mari, dar condițiile s-au schimbat foarte mult și datorită programului Prima Casă care, prin impunerea unor limite la nivelul prețului de achiziție, a generat schimbări și pe alte planuri.

809 euro/mp: prețul mediu al unui apartament vechi în Brașov

BrasovConform celui mai recent studiu de piață realizat de către compania Darian și publicat de Capital.ro, prețul mediu al apartamentelor vechi din cele 40 de orașe reședință de județ a crescut cu 0,1% în primele șase luni ale acestui an, ajungând la 674 euro/mp. În acest context se marchează o tendință ascendentă a prețurilor din cele mai importante ramuri ale pieței imobiliare românești.

Analiza de piață relevă o serie de semnale pozitive ale revenirii domeniului, după o perioadă destul de lungă de apatie. Pe lângă o creștere a interesului și a disponibilității cumpărătorilor, investitorii încep să devină din ce în ce mai încrezători. Astfel piața din România atrage noi investiții și stimulează dezvoltatorii să reia proiectele aflate în hibernare. Previziunile indică un mediu favorabil pentru demararea unor investiții majore, atât în apropierea Capitalei, cât și în țară. Bineînțeles, vor fi evitate greșelile din trecut, deoarece, confirm specialiștilor, piața imobiliară din țara noastră a trecut de pragul maturizării. Acțiunile sunt mai controlate, mai analizate și cu o asumare moderată a riscurilor. În plus, deși prețurile par să se fi încadrat pe o tendință ascendentă pronunțată, este puțin probabil să se ajungă la nivelul din perioada boom-ului deoarece, spun specialiștii, piața imobiliară din România a trecut de pragul maturității.

Pentru un apartament vechi în Brașov, evoluția prețurilor s-a încadrat în tendințele naționale. Astfel, prețul mediu înregistrat pentru proprietățile în construcții vechi din orașul de sub Tâmpa a fost de 809 euro/mp în prima jumătate a anului în curs, în creștere de la 803 euro în semestrul al doilea din 2014 și de la 800 de euro în primul semestru din anul trecut. Astfel se poate remarca o creștere anuală de 1,1%. Dacă am compara cu evoluția prețurilor în ultimii 7 ani, scăderea preturilor în perioada 2008 – 2015 este de 41%.

O agenție imobiliară profesionistă te poate ajuta să vinzi mai avantajos

Față de perioada de boom premergătoare crizei, comportamentul cumpărătorilor s-a schimbat radical. Astăzi cumpărătorul din imobiliare este mult mai atent, mult mai sensibil la preț și nu se grăbește să finalizeze tranzacția până când toate criteriile de selecție au fost stabilite. Deși piața imobiliară este pe o tendință ascendentă, cumpărătorii sunt încă „păsări rare”, de aceea, în cazul vânzării unei proprietăți, susținerea unei agenții imobiliare profesioniste este esențial în finalizarea tranzacției în cele mai bune condiții, atât pentru proprietarii individuali, cât și pentru dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale.

Agenția imobiliară prezintă avantajul major al experienței și al expertizei în piață, fapt care îi oferă competențele necesare pentru a face posibilă întâlnirea dintre cerere și ofertă în ci mai convenabili termeni pentru ambele părți. O agenție imobiliară locală, cu vechime pe piață, care a reușit să treacă prin criză are deja o carte de vizită consistentă care o face un partener fiabil pentru finalizarea unei tranzacții în cele mai bune condiții.

Asistența profesioniștilor în imobiliare te ajută, în calitate de proprietar vânzător să pregătești locuința pentru vânzare și să stabilești un preț realist care să corespundă tendințelor pieței. De obicei, proprietarii supraevaluează locuințele pe care le scot la vânzare, fapt perfect justificat din perspectiva valorii sentimentale a bunului imobiliar. Aici, agenția intervine cu o analiză și o evaluare realistă a proprietății astfel încât vânzarea acesteia să poată fi realizată în cel mai scurt timp posibil. Stabilirea unei oferte realiste este primul și poate cel mai important pas din conceperea unei oferte. De aceea, un reprezentant al agenției va vizita locuința în vederea evaluării și stabilirii prețului realist în condițiile pieței din momentul scoaterii pe piață. Mai mult, cu acordul proprietarului, agenția poate adapta prețul în funcție de tendințele pieței în cazul în care cumpărătorul potrivit întârzie să apară.

În ceea ce privește oferta de apartamente de vânzare în Brașov, agenția noastră oferă o consiliere profesională în vederea finalizării tranzacțiilor în cele mai scurte intervale de timp.